Анализ рынка офисной недвижимости и бизнес-центров Санкт-Петербурга
(Отчёт снят с продажи)
В ноябре 2006 года исследовательская компания 'Бизнес Порт' провела инициативное исследование рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в т.ч. рынка бизнес-центров.
Особенностями данного отчета является широкая информационная база, включающая около 530 объектов офисной недвижимости Санкт-Петербурга, т.е. охват рынка составил не менее 85-90%. Отчет составлен на основе информации, предоставленной арендодателями и прочими участниками рынка. В связи с этим аналитический отчет позволяет получить разностороннюю оценку ситуации, так как учитывались экспертные мнения различных участников рынка. Исследование содержит оценку тенденций развития спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, характеризует динамику средних цен на аренду, сложившихся на рынке.
Круг заинтересованных лиц. Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:
- инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров и прочих объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, так как содержит подробную информацию о тенденциях рынка и прогноз его развития;
- инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров в других регионах. Общеизвестно, что Петербург, наряду с Москвой, является городом с наиболее интенсивным развитием коммерческого строительства, которое развивается опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Поэтому развитие рынка в других регионах будет иметь те же 'болезни роста', что и в Петербурге;
- для управляющих компаний, так как содержит не только анализ рынка, но и характеристику основных его участников (в т.ч. конкурентов);
- для арендодателей-собственников, так как на основе оценки рынка позволяет определить направления развития конкурентных преимуществ;
- для арендаторов, поскольку содержит максимально полную информацию о предложении офисных площадей в Петербурге, в т.ч. контактные данные исследованных офисных центров (адрес, телефон, e-mail, сайт), подробно описывает спектр услуг и дополнительных возможностей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга;
- строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
- риелторов;
- государственных органов;
- финансово-кредитных учреждений;
- прочих участников рынка.
Регион исследования - Санкт-Петербург.
Основные задачи Исследования:
1. Оценить объем и структуру предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге;
2. Выявить наиболее крупных игроков на рынке офисной недвижимости Петербурга и оценить стоимость услуг управляющей компании;
3. Охарактеризовать предложение офисных площадей в объектах разных классов: представленность по районам города, динамику арендных ставок, размеры офисов, динамику арендных ставок, заполняемость;
4. Дать сравнительную характеристику офисных объектов (в т.ч. бизнес-центров) разных классов;
5. Определить спектр услуг, оказываемых в бизнес-центрах Санкт-Петербурга;
6. Оценить изменения, произошедшие на рынке офисной недвижимости в течение последних лет;
7. Оценить состояние и изменение спроса на аренду офисных площадей;
8. Составить прогноз развития рынка на ближайшие два года.
Методы анализа данных. В целях исследования была создана база данных офисных и бизнес-центров, функционирующих на территории Санкт-Петербурга, на основе которой был проведен анализ предложения офисных площадей. При анализе состояния рынка применялся метод экспертных оценок (в качестве экспертов выступали участники рынка), проводился мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых, консалтинговых компаний, участников рынка; других источников.
Информационная база. Общая база данных включает в себя информацию о 527 объектов офисной недвижимости.
Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию состоит из четырех разделов общим объемом 127 страниц; отчет иллюстрирован 29 рисунками; 47 таблицами.
Содержание:
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ… 6
1. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 8
1.1. Распределение офисной недвижимости по классам… 8
1.2. Предложение офисной недвижимости по районам г.Санкт-Петербурга… 13
1.3. Объем предложения офисных помещений, предлагаемых в аренду… 21
1.4. Крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости, предлагаемой в аренду… 27
1.5. Стоимость услуг управляющих компаний… 38
2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ РАЗНЫХ КЛАССОВ… 40
2.1. Предложение площадей в бизнес-центрах класса «А»… 40
2.2. Предложение площадей в бизнес-центрах класса «В»… 49
2.3. Предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «С»… 64
2.4. Предложение офисных площадей, не подлежащих классификации… 75
2.5. Сравнительная характеристика предложения офисных площадей в бизнес-центрах разных классов… 101
3. ПАРАМЕТРЫ КАЧЕСТВА УСЛУГ… 103
3.1. Планировочные решения… 103
3.2. Технические параметры… 104
3.3. Уровень сервиса… 106
4. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 109
4.1. Ввод новых офисных площадей в бизнес-центрах… 109
4.2. Арендные ставки на рынке офисной недвижимости… 111
4.3. Тенденции изменения спроса на рынке аренды офисной недвижимости… 116
4.4. Преимущества и недостатки «ранней» аренды офисов… 120
4.5. Прогноз развития рынка… 124
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ… 126
Список таблиц
Таблица 1.1. - Классификация бизнес-центров
Таблица 1.2 - Распределение бизнес-центров Санкт-Петербурга по классам
Таблица 1.3 - Число бизнес-центров Санкт-Петербурга по подклассам
Таблица 1.4 - Распределение бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга
Таблица 1.5 - Группировка районов по привлекательности для расположения бизнес-центров
Таблица 1.6 - Распределение бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга (в зависимости от класса объекта)
Таблица 1.7 - Структура предложения офисной недвижимости разных классов по районам г.Санкт-Петербурга
Таблица 1.8 - Доля районов г.Санкт-Петербурга в формировании предложения офисной недвижимости разных классов
Таблица 1.9 - Распределение строящихся бизнес-центров по районам
Таблица 1.10 - Размер общей площади офисной недвижимости Санкт-Петербурга (по классам)
Таблица 1.11- Размер офисной площади по классам бизнес-центров Санкт-Петербурга
Таблица 1.12 - Распределение офисных площадей в зависимости от класса бизнес-центра и минимального размера офисов, сдаваемых в аренду
Таблица 1.13 - Минимальный размер офисов в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Таблица 1.14 - Наиболее значимые управляющие компании на рынке аренды офисных помещений
Таблица 1.15 - Группировка управляющих компаний по числу бизнес-центров
Таблица 2.1 - Бизнес-центры класса 'А'
Таблица 2.2 - Арендные ставки в бизнес-центрах класса 'А' в 1998-2006 гг.
Таблица 2.3 - Распределение арендных ставок в бизнес-центрах класса 'А'
Таблица 2.4 - Распределение бизнес-центров класса 'А' по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
Таблица 2.5 - Заполняемость бизнес-центров класса 'А' в 2000-2006 гг.
Таблица 2.6 - Общая характеристика бизнес-центров класса 'А'
Таблица 2.7 - Бизнес-центры класса 'В'
Таблица 2.8 - Арендные ставки в бизнес-центрах класса 'В' в 1998-2006 гг.
Таблица 2.9 - Распределение арендных ставок в бизнес-центрах класса 'В'
Таблица 2.10 - Распределение бизнес-центров класса 'В' по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
Таблица 2.11 - Заполняемость бизнес-центров класса 'В' в 2000-2006 гг.
Таблица 2.12 - Общая характеристика бизнес-центров класса 'В'
Таблица 2.13 - Бизнес-центры класса 'С'
Таблица 2.14 - Арендные ставки в бизнес-центрах класса 'С' в 1998-2006 гг.
Таблица 2.15 - Распределение арендных ставок в бизнес-центрах класса 'С'
Таблица 2.16 - Распределение бизнес-центров класса 'С' по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
Таблица 2.17 - Заполняемость бизнес-центров класса 'С' в 2000-2006 гг.
Таблица 2.18 - Общая характеристика бизнес-центров класса 'С'
Таблица 2.19 - Офисные центры, не подлежащие классификации
Таблица 2.20 - Распределение арендных ставок в бизнес-центрах, не подлежащих классификации
Таблица 2.21 - Распределение бизнес-центров, не подлежащих классификации по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
Таблица 2.22 - Общая характеристика бизнес-центров, не подлежащих классификации
Таблица 2.23 - Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов
Таблица 3.1 - Офисные центры, имеющие инфраструктуру для приема иногородних гостей (гостиницу)
Таблица 4.1 - Средняя ставка арендной платы за офисные помещения в Санкт-Петербурге
Таблица 4.2 - Динамика средних ставок арендной платы в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Таблица 4.3 - Денежные единицы, используемые при оплате аренды офисных помещений
Список рисунков
Рисунок 1.1 - Распределение офисных площадей в соответствии с общепринятой классификацией
Рисунок 1.2 - Распределение бизнес-центров по классам (по данным исследования)
Рисунок 1.3 - Структура офисных площадей в бизнес-центрах по классам, 1-е полугодие 2006 г. (по данным ГК 'Бекар')
Рисунок 1.4 - Распределение бизнес-центров Санкт-Петербурга по подклассам
Рисунок 1.5 - Число бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга
Рисунок 1.6 - Доли районов по формированию предложения офисной недвижимости г.Санкт-Петербурга
Рисунок 1.7 - Представленность бизнес-центров разного класса в районах Санкт-Петербурга
Рисунок 1.8 - Структура офисной площади в Санкт-Петербурге (по классам)
Рисунок 1.9 - Структура предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге (по минимальному размеру офисов)
Рисунок 1.10 - Наличие управляющих компаний в объектах офисной недвижимости
Рисунок 1.11 - Распределение управляющих компаний в зависимости от числа объектов офисной недвижимости
Рисунок 1.12 - Наиболее крупные управляющие компании на рынке бизнес-центров
Рисунок 2.1 - Распределение бизнес-центров класса 'А' по районам г.Санкт-Петербурга
Рисунок 2.2 - Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса 'А'
Рисунок 2.3 - Структура предложения офисных помещений класса 'А' по ценовым категориям
Рисунок 2.4 - Динамика заполняемости бизнес-центров класса 'А'
Рисунок 2.5 - Распределение бизнес-центров класса 'В' по районам г.Санкт-Петербурга
Рисунок 2.6 - Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса 'В'
Рисунок 2.7 - Структура предложения офисных помещений класса 'В' по ценовым категориям
Рисунок 2.8 - Динамика заполняемости бизнес-центров класса 'В'
Рисунок 2.9 - Распределение бизнес-центров класса 'С' по районам г.Санкт-Петербурга
Рисунок 2.10 - Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса 'С'
Рисунок 2.11 - Структура предложения офисных помещений класса 'С' по ценовым категориям
Рисунок 2.12 - Динамика заполняемости бизнес-центров класса 'С'
Рисунок 2.13 - Распределение бизнес-центров, не подлежащих классификации, по районам г.Санкт-Петербурга
Рисунок 2.14 - Структура предложения офисных помещений, не подлежащих классификации, по ценовым категориям
Рисунок 4.1 - Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Рисунок 4.2 - Доли различных денежных единиц, используемых при оплате аренды офисных помещений