Анализ рынка складской недвижимости Московского региона
На сегодняшний день рынок складской недвижимости Московского региона продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Несмотря на увеличение количества новых складов, на рынке складских площадей все еще наблюдается дефицит, и, как правило, не хватает правильно организованных складов. Сегодня на рынке большинство складов – это просто большие помещения рядом с железной или подъездной дорогами. Несмотря на то, что само строительство помещений не сложное, и установка необходимого оборудования тоже не главное, девелопер должен понимать, для кого он строит, где он это строит, каким оборудованием снабжает, какие транспортные потоки пойдут через точку и т.д.
Цель исследования: Оценить состояние и прогнозы развития рынка складской недвижимости Московского региона.
Основные задачи Исследования:
-
Охарактеризовать состояние и тенденции развития рынка;
-
Оценить объем предложения складской недвижимости по различным классам;
-
Определить уровень спроса на рынке складской недвижимости и степень его удовлетворения;
-
Оценить уровень арендных ставок и цен продажи складской недвижимости;
-
Оценить инвестиционную привлекательность рынка;
-
Дать оценку перспектив развития рынка складской недвижимости Московского региона.
Регион исследования – г. Москва и Московская область.
Методы анализа данных. При анализе рынка проводился мониторинг материалов печатных и электронных деловых изданий, Интернет, материалов маркетинговых, консалтинговых компаний, участников рынка, агентств недви-жимости и т.д.
Круг заинтересованных лиц. Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:
- инвесторов, планирующих строительство складских комплексов в Московском регионе;
- управляющих компаний;
- арендодателей-собственников;
- арендаторов;
- строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
- риэлтеров;
- государственных органов;
- финансово-кредитных учреждений;
- прочих участников рынка.
Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию состоит из 7 разделов общим объемом 59 страниц; отчет иллюстрирован 27 диаграммами; 21 таблицей.
Содержание отчета
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И ДИАРГАММ 4
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 7
1. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1. Виды складов. Основные функции складов. 9
1.2. Текущая ситуация на рынке складской недвижимости 10
1.3. Наиболее значимые игроки и их проекты 14
2. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА 16
2.1. Объем рынка складской недвижимости в Московском регионе 16
2.2. Распределение предложения офисных площадей в зависимости от их класса 20
Предложение складов классов «А» и «В» 21
Сегмент холодильных складов 23
2.3. Ввод новых объектов на рынке складской недвижимости 26
3. АНАЛИЗ СПРОСА НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА 30
4. УРОВЕНЬ ЦЕН НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА 36
4.1. Общая оценка уровня арендных ставок и цен продаж 36
4.2. Уровень арендных ставок на склады класса А 39
4.3. Уровень арендных ставок на склады класса В 40
4.4. Уровень арендных ставок на склады класса С 42
5. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА 43
5.1. Инвестиционная привлекательность рынка складской недвижимости 43
5.2. Инвестиционная привлекательность реконструкции складов советской постройки 46
5.3. Инвестиционная привлекательность сегмента низкотемпературных складов 48
6. ОБОБЩАЮЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА 50
7. ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА 52
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ 54
Приложение 1. Классификация складских помещений 55
Информация о компании «Бизнес Порт» 58
Перечень таблиц
Таблица 1. Виды складов
Таблица 2. Факторы развития рынка складской недвижимости Москвы и Московской области
Таблица 3. Место Москвы среди крупнейших городов Европы по развитию складской инфраструктуры
Таблица 4. Характеристика предложения на рынке складской недвижимости на конец 2006 г.
Таблица 5. Характеристика предложения на рынке складской недвижимости на конец 1 полугодия 2007 г.
Таблица 6. Объем и динамика предложения складов классов А и В, 2004 – I полугодие 2007 гг.
Таблица 7. Диапазон цен продажи и аренды холодильных складских помещений
Таблица 8. Динамика ввода в эксплуатацию складских площадей в период с 2003 по 1 полугодие 2007 г.
Таблица 9. Наиболее значимые складские помещения, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2007 года
Таблица 10. Объемы неудовлетворенного спроса на складские помещения классов А и В, млн.кв.м., 2004 – I полугодие 2007 гг.
Таблица 11. Уровень вакантных площадей складских помещений классов А и В в Москве, 2005-I полугодие 2007 гг.
Таблица 12. Уровень и динамика средних арендных ставок на склады классов А и В, 2002 – I полугодие 2007 гг.
Таблица 13. Арендные ставки на склады класса А по округам Москвы и в Московской области в 2007 г.
Таблица 14. Арендные ставки на склады класса В по округам Москвы и в Московской области в 2007 г.
Таблица 15. Арендные ставки на склады класса С по округам Москвы и Московской области, в 2007 г.
Таблица 16. Объемы и динамика инвестиций в коммерческую недвижимость, 2005-2007 гг.
Таблица 17. Сравнительная характеристика инвестиционной привлекательности сегментов складской и офисной недвижимости
Таблица 18. Оценка инвестиционной привлекательности рынка складской недвижимости
Таблица 19. Разница в себестоимости строительства и реконструкции склада
Таблица 20. Оценка инвестиционной привлекательности сегмента низкотемпературных складов
Таблица 21. Наиболее значимые объекты, планируемые к вводу с конца 2007 г. до 2010 гг.
Перечень диаграмм
Рис.1. Доля сегмента складской недвижимости в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость
Рис.2. Объем рынка складов в Париже, Лондоне, Москве, Милане, млн.кв.м., 2007 г.
Рис.3. Динамика рынка складской недвижимости, млн.кв.м., 2004 – 2007 гг.
Рис.4. Структура предложения объектов складской недвижимости по типу складских комплексов
Рис.5. Распределение объема рынка складских площадей в зависимости от класса склада в 2006 г.
Рис.6. Динамика предложения складов классов А и В на рынке складской недвижимости, млн.кв.м, 2004 – I полугодие 2007 гг.
Рис.7. Структура предложения площадей класса А в I полугодии 2007 года
Рис.8. Объемы предложения и спроса в сегменте холодильных складов, тыс.тонн, 2007 г.
Рис.9. Ставки аренды на складские холодильных складских помещений в зависимости от класса, 2007г.
Рис.10. Распределение сделок по типам операций на рынке холодильных складских помещений
Рис.11. Динамика строительства складов в 2003 – 2007 гг.
Рис.12. Территориальная структура ввода складских площадей в МО в I полугодии 2007 г.
Рис.13. Распределение складских помещений, введенных в I полугодии 2007 г, по классу
Рис.14. Профиль компаний-арендаторов складских помещений, I полугодие 2007г.
Рис.15. Динамика неудовлетворенного спроса на складские помещения классов А и В, 2004 – I полугодие 2007 гг.
Рис.16. Уровень вакантных складских площадей класса А в городах Европы, %
Рис.17. Уровень вакантных площадей складских помещений классов А и В, %, 2005-I полугодие 2007 гг.
Рис.18. Структура спроса на аренду складских помещений в зависимости от площади (2006 г.)
Рис.19. Структура спроса на складские помещения в зависимости от их местоположения в Московском регионе в 2007 г.
Рис.20. Долевое распределение сделок на рынке складской недвижимости, 2007
Рис.21. Уровень арендных ставок на склады различных категорий, 2006 г.
Рис.22. Динамика средних арендных ставок на склады классов А и В, 2002 – I полугодие 2007 гг.
Рис.23. Уровень арендных ставок на склады класса А по округам г.Москвы и в Московской области в 2007 г.
Рис.24. Уровень арендных ставок на склады класса В по округам г.Москвы и в Московской области в 2007 г.
Рис.25. Уровень арендных ставок на склады класса С по округам г.Москвы и в Московской области, долл./кв.м/год, 2007 г.
Рис.26. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость г.Москвы, млн. долл. США, 2005-2007 гг.
Рис.27. Структура предложения складов советской постройки