Мониторинг ситуации на рынке офисной недвижимости и бизнес-центров Санкт-Петербург

Сегмент офисной недвижимости является одним из наиболее динамично развивающихся, что привлекает в данный сектор экономики все большее число инвесторов. Вследствие высокой заинтересованности участников рынка к информации о его состоянии и тенденциях развития, в мае 2007 года исследовательская компания «Бизнес Порт» провела инициативное исследование рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в т.ч. рынка бизнес-центров.

Круг заинтересованных лиц. Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:

• инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров и прочих объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге;
• для управляющих компаний;
• для арендодателей-собственников;
• для арендаторов;
• строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
• риелторов;
• государственных органов;
• финансово-кредитных учреждений;
• прочих участников рынка.

Регион исследования – Санкт-Петербург.
Основные задачи Исследования:

1. Оценить объем и структуру предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге, в т.ч. по классам;
2. Охарактеризовать объем предложения офисной недвижимости по классам;
   Проанализировать объем предложения офисных площадей по районам Санкт-Петербурга;
3. Оценить долю свободных площадей в общем предложении и среднюю заполняемость бизнес-центров по классам;
4. Оценить размер арендных ставок в бизнес-центрах разных классов, в т.ч. средний уровень цен по рынку;
5. Определить уровень арендных ставок в исследованных офисных центрах в рублевом эквиваленте;
6. Оценить величину арендных ставок в зависимости от района;
7. Охарактеризовать тенденции ценовой политики на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

Методы анализа данных. В целях исследования была создана база данных офисных и бизнес-центров, функционирующих на территории Санкт-Петербурга, на основе которой был проведен анализ предложения офисных площадей. При анализе состояния рынка применялся метод экспертных оценок (в качестве экспертов выступали участники рынка), проводился   мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых, консалтинговых компаний, участников рынка; других источников.

Объем выборки. В исследовании приняло участие  283 объекта офисной недвижимости.

Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию состоит из трех разделов общим объемом 63 страницы; отчет иллюстрирован 27 диаграммами; 32 таблицами. 
 

Содержание:

1. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 7
1.1. Емкость рынка офисной недвижимости, предназначенной для аренды  7
1.2. Распределение офисной недвижимости по классам 10
1.3. Предложение офисной недвижимости по районам г.Санкт-Петербурга 14
1.4. Средняя заполняемость офисных центров и наличие свободных площадей 18
2. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ…28
2.1. Общая оценка арендных ставок 28
2.2. Уровень арендной платы по классам объектов 35
Класс «А» 35
Класс «В» 37
Класс «С» 40
Бизнес-центры, не обозначающие класс 43
2.3. Уровень цен на рынке аренды офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга 48
3. ТЕНДЕНЦИИ ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 53
3.1. Сравнительная характеристика ценовой политики в офисных объектах разных классов 53
3.2. Динамика цен на аренду 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 62
Приложение 1 – Карта «Уровень цен на аренду офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга» 63

Перечень таблиц

Таблица 1.1 – Фактическая емкость рынка офисной недвижимости
Таблица 1.2. – Классификация бизнес-центров
Таблица 1.3 – Группировка районов по привлекательности для расположения бизнес-центров
Таблица 1.4 – Структура предложения офисной недвижимости разных классов по районам г.Санкт-Петербурга
Таблица  1.5 – Средняя заполняемость бизнес-центров разных классов в 2000-2007 гг.
Таблица 1.6 – Показатели, характеризующие степень загруженности офисных центров Петербурга
Таблица 1.7 – Средняя заполненность бизнес-центров различных классов
Таблица 1.8 – Сегментация рынка офисной недвижимости в зависимости от класса бизнес-центров и размера свободных площадей
Таблица 2.1  – Денежные единицы, используемые при оплате аренды
офисных помещений
Таблица 2.2 – Показатели разброса цен на рынке аренды офисных площадей Санкт-Петербурга
Таблица 2.3 – Средний уровень ставок на рынке аренды офисных площадей Санкт-Петербурга
Таблица 2.4 – Распределение бизнес-центров в зависимости от диапазона арендных ставок
Таблица 2.5 – Показатели разброса цен на рынке аренды офисных площадей класса «А»
Таблица 2.6 – Средний уровень ставок на рынке аренды офисных площадей класса «А»
Таблица 2.7 – Арендные ставки в исследованных бизнес-центрах класса «А» Таблица 2.8 – Показатели разброса цен на рынке аренды офисных площадей класса «В»
Таблица 2.9 – Средний уровень ставок на рынке аренды офисных площадей класса «В»
Таблица 2.10 – Арендные ставки в исследованных бизнес-центрах класса «В»
Таблица 2.11 – Показатели разброса цен на рынке аренды офисных площадей класса «С»
Таблица 2.12 – Средний уровень ставок на рынке аренды офисных площадей класса «С»
Таблица 2.13 – Арендные ставки в исследованных бизнес-центрах класса «С»
Таблица 2.14 – Показатели разброса цен на рынке аренды офисных площадей в бизнес-центрах, не обозначающих класс
Таблица 2.15 – Средний уровень ставок на рынке аренды офисных площадей в бизнес-центрах, не обозначающих класс
Таблица 2.16 – Арендные ставки в исследованных бизнес-центрах, не обозначающих класс
Таблица 2.17 – Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга
Таблица 2.18 – Группировка районов Санкт-Петербурга по уровню цен на офисную недвижимость
Таблица 2.19 – Сегментация объектов офисной недвижимости Петербурга по уровню арендных ставок
Таблица 3.1 – Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов
Таблица 3.2 – Сравнительная характеристика ценовой политики в бизнес-центрах разных классов
Таблица 3.3 – Структура предложения офисных площадей в зависимости от уровня цен и класса объекта
Таблица 3.4  – Средние ставки арендной платы  в бизнес-центрах разных классов в 1998-2007 гг.
Таблица 3.5  – Динамика арендных ставок
 

Перечень диаграмм

Рис.1.1 – Доля офисных площадей в общей величине нежилого фонда Санкт-Петербурга
Рис.1.2 – Емкость рынка офисных площадей Москвы и Санкт-Петербурга
Рис. 1.3 – Распределение функционирующих в Санкт-Петербурге бизнес-центров по классам
Рис. 1.4 – Структура рынка бизнес-центров, подлежащих классификации, в соответствии с их классами
Рис. 1.5 – Структура предложения офисной недвижимости г.Санкт-Петербурга по районам города
Рис. 1.6 – Представленность бизнес-центров разного класса по районам Санкт-Петербурга
Рис.1.7 –  Доля объектов, предлагающих площади в аренду
Рис.1.8 – Структура рынка офисной недвижимости по наличию свободных площадей в настоящее время
Рис.1.9 – Структура рынка офисной недвижимости по наличию свободных площадей в ближайшие полгода
Рис. 1.10 – Динамика заполняемости бизнес-центров разных классов 
Рис.1.11 – Величина фонда свободных арендопригодных площадей
Рис.1.12 – Структура рынка бизнес-центров по величине свободных площадей
Рис.1.13 - Структура предложения офисных площадей различной величины в зависимости от класса бизнес-центра
Рис.1.14 – Структура фонда свободных офисных площадей Санкт-Петербурга
Рис.2.1 – Структура предложения с точки зрения использования различных денежных единиц при оплате аренды офисных помещений
Рис.2.2 – Структура рынка офисной недвижимости с точки зрения включения НДС в величину арендной ставки
Рис.2.3 – Структура рынка офисной недвижимости с точки зрения включения оплаты коммунальных платежей в величину арендной ставки
Рис.2.4 – Сегментация рынка офисной недвижимости в зависимости от  диапазона арендных ставок
Рис.2.5 – Структура предложения офисных площадей класса «А» в зависимости от диапазона цен
Рис.2.6 – Структура предложения офисных площадей класса «В» в зависимости от диапазона цен
Рис.2.7 – Структура предложения офисных площадей класса «С» в зависимости от диапазона цен
Рис.2.8 – Структура предложения офисных площадей в бизнес-центрах, не обозначающих класс, в зависимости от диапазона цен
Рис.2.9 – Распределение объектов офисной недвижимости по районам в зависимости от ценовых диапазонов
Рис.3.1 – Распределение предложения офисных площадей в зависимости от класса объекта и уровня цен
Рис. 3.2 – Величина средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга» в 2000-2007 гг.
Рис.3.3 - Изменение цен в бизнес-центрах разных классов в 2007 г. по отношению к 2000 г.
Рис.3.4 – Структура рынка с точки зрения изменения уровня цен
 

Напишите нам