Жилая недвижимость Санкт-Петербурга: тенденции рынка в 2006-2007 гг.

Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России – город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. Несмотря на большое количество новых объектов, введенных в последние годы, на рынке до сих пор существует дефицит, что ведет к непрерывному росту цен на недвижимость. Высокая доходность (выше, чем в Европейских странах) привлекают на рынок все большее число новых игроков, в т.ч. зарубежных инвесторов.
В связи с возросшим интересом участников рынка к получению информации о состоянии и тенденциях развития рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга в октябре 2007 года исследовательская компания «Бизнес Порт» провела инициативное исследование жилищного строительного рынка Санкт-Петербурга. Данное исследование представляет собой более широкий взгляд на ситуацию на рынке жилья и жилищного строительства в одном из крупнейших мегаполисов России.

Цель исследования: оценить состояние и прогнозы развития рынка жилой недвижимости г.Санкт-Петербурга.

Основные задачи Исследования:

1. Определение динамики развития жилищного рынка Санкт-Петербурга, тенденций строительства;
2. Анализ структуры первичного рынка, в т.ч. по используемым при строительстве материалам, величине и комфортности построенных квартир;
3. Анализ ценовой динамики на первичном и вторичном рынке жилья в период с 1997 по 2007 г., в т.ч. анализ сезонности повышения цен, выявление факторов, влияющих на повышение цен;
4. Оценка территориальных особенностей Санкт-Петербурга, в т.ч. характеристика районов города, анализ динамики строительства нового жилья, уровня цен на первичном и вторичном рынке жилья по районам. Для наиболее наглядного представления ценовой ситуации в районах города подготовлен картографический материал;
5. Анализ спроса на жилье в Петербурге, в т.ч. в секторах купли продажи (включая рынка ипотечного кредитования) и аренды;
6. Выявление ключевых игроков рынка (фактически функционирующих и планирующих выход на рынок Санкт-Петербурга), характеристика участников рынка, оценка распределения рыночных долей;
7. Описание ключевых проектов, реализуемых и планируемых к реализации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч. с точки зрения территориальных особенностей;
8. Оценка объема первичного и вторичного рынка жилья Петербурга;
9. Оценка себестоимости строительства жилья в Санкт-Петербурга, влияющих на нее факторов, структуры себестоимости;
10. Оценка инвестиционной привлекательности рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга, средней рентабельности;
11. Оценка влияющих на развитие рынка факторов, в т.ч. развитие нормативно-правовой базы в Санкт-Петербурге;
12. Анализ развития рынка загородной недвижимости, в т.ч. его инвестиционной привлекательности, состояния и структуры спроса на объекты загородной недвижимости;
13. Осуществление прогноза изменения ситуации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч прогноза динамики цен на жилье и себестоимости строительства.

Регион исследования – г. Санкт-Петербург.

Методы анализа данных. Для решения поставленных задач был проведен мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний. В процессе подготовки отчета использовался метод дедукции, т.е. сначала изучалась общая ситуация в производстве строительных материалов в России, затем – по каждому виду основных строительных материалов в отдельности. Для анализа информации применялись методы группировки и сравнения, экспертных оценок, ранжирования, трендовые модели.

Круг заинтересованных лиц. Представленная в отчете информация может представлять интерес для следующих групп пользователей:

• Строительных компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга, а также собирающихся выходить на него;
• Потенциальных инвесторов в данный сектор рынка;
• Поставщиков строительных материалов;
• Риэлтеров;
• Государственных органов;
• Финансово-кредитных учреждений.

Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию включает 138 страниц; иллюстрирован 32 диаграммами; 42 таблицами, 2 приложениями. 

Содержание отчета

ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И РИСУНКОВ 3
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 6
1. ОЦЕНКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1. Состояние жилого фонда 9
1.2. Развитие жилищного строительства 14
1.3. Структура первичного рынка жилья 18
1.4. Прогноз строительства жилья 23
2. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 26
2.1. Уровень и динамка цен 26
2.2. Сезонность ценовой динамики 32
2.3. Уровень цен в зависимости от типа жилья 34
2.4. Факторы роста цен 36
2.5. Прогноз динамики цен на жилье 38
3. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 43
3.1. Динамика жилищного строительства по районам города 43
3.2. Уровень цен на жилье по районам города 47
3.3. Характеристика районов Санкт-Петербурга 51
4. СПРОС НА ЖИЛЬЕ 54
4.1. Рынок купли-продажи 54
4.2. Рынок ипотеки 59
4.3. Рынок аренды жилья 61
5. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ИХ ОБЪЕКТЫ 66
5.1. Распределение рыночных долей в 2006 г. 66
5.2. Ведущие игроки рынка 71
5.3. Объекты и проекты 83
6. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА 89
6.1. Объем рынка в денежном выражении 89
6.2. Себестоимость строительства 90
6.3. Инвестиции и рентабельность 97
7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА 100
7.1. Проблемы строительного рынка 100
7.2. Административные и юридические акты, влияющие на строительный рынок Санкт-Петербурга 102
7.3. Развитие рынка стройматериалов 105
8. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 109
8.1. Динамика развития рынка загородной недвижимости 109
8.2. Цены и рентабельность 114
8.3. Характеристика спроса на загородное жилье 116
9. ОБОБЩАЮЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 124
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 127
Приложение 1. Характеристика рынка жилья в различных районах Петербурга 128
Приложение 2 – Карта «Уровень цен на рынке первичного жилья по районам Санкт-Петербурга» 136

Перечень таблиц

Таблица 1. Величина жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Таблица 2. Величина ветхого и аварийного жилищного фонда в Санкт-Петербурге в 1997-2006 гг.
Таблица 3. Обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем в 1997-2006гг.
Таблица 4. Значимость Санкт-Петербурга в формировании ввода жилья по России и Северо-Западу
Таблица 5. Динамика строительства в г.Санкт-Петербурге по месяцам 2006-2007 г.
Таблица 6. Распределение построенных в Санкт-Петербурге квартир по числу комнат в 1981-2006 гг.
Таблица 7. Средний размер квартир, построенных в Санкт-Петербурге в 1996-2006 гг.
Таблица 8. Распределение введенных в действие жилых домов по материалам стен в Санкт-Петербурге в 2006 г.
Таблица 9. Поквартальная динамика цен на первичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)
Таблица 10. Поквартальная динамика цен на вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)
Таблица 11. Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2007 г. (по официальным данным)
Таблица 12. Динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 13. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 14. Цены на первичном и вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге во 2-3 квартале 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 15. Средний уровень цен на жилье в Санкт-Петербурге по месяцам в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 16. Прогноз изменения цен на рынке жилья в 2007-2010 гг.
Таблица 17. Ввод в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 18. Динамика строительства жилья по районам Санкт-Петербурга.
Таблица 19. Структура ввода в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 20. Ввод в действие квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 21. Средний размер построенных квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 22. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга
Таблица 23. Уровень цен на первичном рынке жилья по районам Санкт-Петербурга на начало октября 2007 г.
Таблица 24. Сегментация районов Санкт-Петербурга по уровню цен на жилье (по состоянию на начало октября 2007 г.)
Таблица 25. Рейтинг территорий Санкт-Петербурга по стоимости квартир
Таблица 26. Сводная характеристика развития жилищного строительства в районах Санкт-Петербурга в 2006 г.
Таблица 27. Показатели развития ипотечного кредитования в Петербурге в 2005-2006 гг.
Таблица 28. Показатели ипотечного кредитования ведущих банков в Санкт-Петербурге в 2006 г.
Таблица 29. Динамика доходности от сдачи квартир в аренду
Таблица 30. Распределение наиболее крупных организаций-застройщиков Санкт-Петербурга по вводу в действие новых жилых домов в 2006 году
Таблица 31. Средние показатели работы ведущих организаций-застройщиков Санкт-Петербурга в 2006 году
Таблица 32. Характеристика основных игроков строительного рынка
Таблица 33. Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов (по фактической стоимости для застройщика) в Санкт-Петербурге в 1995-2006 гг.
Таблица 34. Структура себестоимости строительства и влияющие на нее факторы
Таблица 35. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций России в 1995-2006 гг.
Таблица 36. Количество домов разного типа в пригородах Петербурга
Таблица 37. Ввод в действие жилых домов по муниципальным районам и городскому округу Ленинградской области
Таблица 38. Характеристики поселков бизнес-класса
Таблица 39. Средняя стоимость сотки земли в пригородных районах Петербурга
Таблица 40. Соотношение спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков Санкт-Петербурга
Таблица 41. Потенциальный объем потребления загородной недвижимости
Таблица 42. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость
Таблица 43. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость

Перечень диаграмм

Рис.1. Динамика величины жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Рис.2. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.
Рис.3. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.
Рис.4. Динамика строительства жилья в Санкт-Петербурге
Рис.5. Помесячная динамика строительных работ в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.
Рис.6. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.
Рис.7. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.
Рис.8. Средний размер квартир в многоквартирных домах Санкт-Петербурга в 1996-2006 гг.
Рис.9. Структура первичного рынка жилья Санкт-Петербурга в зависимости от уровня (комфортности) квартир
Рис.10. Структура ввода жилых площадей в зависимости от материала стен
Рис.11. Динамика цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге по кварталам 2002-2006 гг.
Рис.12. Индексы цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2002-2006 гг.
Рис.13. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг.
Рис.14. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2000-2007гг.
Рис.15. Сезонная волна повышения цен на жилье в Петербурге
Рис.16. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от количества комнат (на начало октября)
Рис.17. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от материала стен домов (на начало октября)
Рис.18. Доля иногородних покупателей жилья в Санкт-Петербурге
Рис.19. Структура наиболее востребованного в Санкт-Петербурге жилья (по числу комнат)
Рис.20. Динамика количества выданных кредитов в Санкт-Петербурге в 2005-2007 гг.
Рис.21. Рыночные доли компаний-лидеров рынка жилищного строительства в 2006 г.
Рис.22. Распределение ведущих игроков рынка по средней площади построенных в 2006 г. квартир
Рис.23. Динамика величины первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге (в денежном выражении)
Рис.24. Рост цен на основные строительные материалы по итогам 2006 года
Рис.25. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в экономику Санкт-Петербурга в 1980-2006 гг.
Рис.26. Проблемы, наиболее значимые для российских строительных организаций в 2006 г.
Рис.27. Ввод в действие жилых домов в Ленинградской области в 1985-2006 гг.
Рис.28. Структура ввода в действие жилых домов по районам Ленинградской области в 2001-2006 гг.
Рис.29. Средняя стоимость 1 кв.м в пригородных домах разных ценовых категорий
Рис.30. Распределение потребителей объектов загородной недвижимости
Рис.31. Сегментация спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков по ценовым категориям
Рис.32. Предпочтения покупателей загородной недвижимости по территориальным направлениям

Подробнее об исследовании Вы сможете узнать, скачав его демо-версию (638 кБ)

Напишите нам