В конце этого года в Петроградском районе на берегу Большой Невки, рядом с Тучковым мостом компания SetlСity начнет строительство бизнес-центра «Юбилейный». Стоимость проекта – $156 млн, центр будет открыт в следующем году.
Петроградский район занимает лидирующие позиции в городе по объемам строительства офисной недвижимости. Последние маркетинговые исследования компании LCMC показывают, что здесь находится 15,9% всех городских бизнес-центров. По объемам офисных площадей класса А и В Петроградский район занимает второе место в городе после Центрального. На сегодняшний день в районе существует более 30 бизнес-центров этих классов.
Выход из тени
По оценкам экспертов, Петроградский район является одним из самых перспективных с точки зрения строительства бизнес-центров с малыми и средними
площадями (до 500 кв. м). «Активное развитие коммерческой недвижимости в Петроградском районе объясняется его причастностью к историческому центру и наличием большого количества зданий, которые можно перестроить под офисы», – комментирует руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis Сергей Федоров.
В районе можно выделить две зоны, которые пользуются наибольшей популярностью у инвесторов: первая – на Петроградской набережной, от Кантемировского до Сампсониевского моста, и вторая - в районе пр. Добролюбова.
В отличие от центральных деловых зон в Петроградском районе есть земельный резерв и новые зоны для редевелопмента. «Особенно популярным для редевелопмента являются западная и северо-западная части района, плюс промышленная зона в районе пр. Медиков, - отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко. – Также интересна территория вокруг Петроградской и Аптекарской набережных, которые уже сегодня являются сформировавшимися деловыми зонами».
В районе востребован редевелопмент жилой недвижимости. Это объясняется тем, что подавляющая доля домов относится к старому фонду и большое число офисов находится в жилых зданиях на первом и цокольных этажах. Как отмечают эксперты, устойчивый спрос на такие офисы будет постоянным в ближайшие пять лет.
«На мой взгляд, раньше этот район был недооценен и находился в тени Центрального, который считался «бизнес-районом», – рассказывает Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International. – Сейчас география строительства коммерческой недвижимости значительно расширилась, и Петроградка наверстывает упущенное».
Золотая аренда
В Петроградском районе одни из самых высоких ставок аренды по городу. Средняя арендная ставка в классе В выше городских на 10-15%. «Высокие цены в первую очередь связаны с недостатком офисных площадей и их низкой оборачиваемостью, - комментирует генеральный директор компании «Бизнес Порт» Евгений Пен. - Миграции компаний, осевших на Петроградке, незначительны, спрос есть, и арендодатели завышают арендные ставки».
По оценкам аналитиков Knight Frank, арендные ставки не достигли своего максимума, в будущем можно ожидать роста цен вместе с ростом всего рынка. «В Петроградском районе заявлено большое количество проектов класса А, – говорит Полина Макаренко. - По классу А пока нельзя сформировать средневзвешенную ставку. Например, на данный момент ставка в БЦ «Линкор» – от 1800 руб. до 2300 руб. в год за кв. м. На данный момент это самое дорогое предложение. Если заполняемость этого БЦ пойдет хорошими темпами, то и остальные проекты, примерно с такими же сроками ввода, также будут ориентированы на эти же ставки».
Парковкам здесь не место
Как отмечают специалисты, в районе относительно большой процент нового строительства, что является хорошим фактором для развития высококлассной офисной недвижимости.
Тем не менее, данная территория не сможет компенсировать общегородской дефицит офисов площадью от 500 до 1500 кв. м., из-за недостатка места для вместительных парковок, которые требуются большим бизнес-центрам.
«Вследствие этого, строительство крупных центров неоправданно не только в Петроградском районе, но и во всей центральной части города, - комментирует Евгений Пен. – Рассматривая, перспективу на ближайшие пять лет, наиболее интересное место для БЦ, это зона вокруг ЗСД (Западного Скоростного Диаметра) и КАД».
Впрочем, пока Петроградский район показывает лучшую динамику строительства. Именно в этом районе на 2008 год прогнозируется наибольший объем ввода офисной недвижимости - 101 345 кв. м.
В зоне элитного строительства
Проект бизнес-центра «Юбилейный» разрабатывается в соответствии с мировыми архитектурными тенденциями, имеет большие площади остекления, подземный паркинг, оптимальные внутренние планировки. «Объект имеет хорошее транспортное сообщение со всеми направлениями центральной части города – Васильевским островом, Центральным районом», – комментирует руководитель отдела консалтинга компании Praktis Наталья Малеева. Бизнес-центр будет оснащен современными системами охраны, кондиционирования, инженерных и цифровых коммуникации, а также предусмотрено обустройство вертолетной площадки.
«Юбилейный» будет привлекателен для арендатора, - отмечает Сергей Федоров. - В центре города не так часто строят здания для бинес-центров класса А, чаще всего производят редевелопмент уже существующих строений. Кроме того, место для строительства находится в зоне жилой застройки. Неподалеку от бизнес-центра на берегу Малой Hевы через пять-семь лет появится многофункциональный комплекс «Набережная Европы», строительство которого финансирует банк ВТБ».
| Диаграмма 1.2. Географическая структура рынка бизнес-центров, г. Санкт-Петербург, LCMC, шт. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
.jpg) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Диаграмма 1.3. Географическая структура предложения офисных площадей в бизнес-центрах, г. Санкт-Петербург, LCMC, кв. м | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
.jpg) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Диаграмма 1.7. Географическая структура объемов ввода в 2007 г., г. Санкт-Петербург, LCMC, кв.м | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||