Деловая активность в Санкт-Петербурге продолжает расти. Развивающиеся компании стремятся покинуть насиженные места в административных зданиях советской постройки, перемещаясь в новые современные офисы. Московские и западные компании открывают представительства в северной столице – все это делает качественные офисные площади дефицитным товаром. Девелоперы, пользуясь ажиотажем, выводят на рынок все больше новых бизнес-центров, зная, что в ближайшие годы офисные площади будут распределяться еще до окончания строительства.

Общая ситуация
Санкт-Петербург, являясь второй столицей России, в настоящее время испытывает настоящий бум на рынке недвижимости, повторяя путь Москвы. Сегмент офисной недвижимости первым откликается на рост экономических показателей города – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос, петербургские девелоперы активизируют свою деятельность. Развивающийся рынок привлекает и новых игроков – в минувшем полугодии несколько инвестиционных компаний и фондов заявили о намерении вложить средства в российскую недвижимость в целом и недвижимость Петербурга в частности. Было заключено несколько заметных сделок купли-продажи с участием крупных российских и западных компаний. Среди значимых событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга можно отметить следующие:

• Британская инвестиционная компания Ovental Investments объявила о намерении инвестировать в недвижимость России около $1млрд., из них около $150 млн. будет вложено в проекты в Петербурге: в ближайшие 2 года компания планирует вывести на рынок города бизнес-центр и два торгово-развлекательных центра совокупной площадью около 40 тыс. кв. м.
• Инвестиционный фонд Rutley Russia Property Fund Limited (RRPF), созданный при участии международных консалтинговых компаний GVA Sawyer, Knight Frank и Duet Asset Management, намерен вложить в российскую недвижимость около $1 млрд. Интерес для него представляют крупные объекты офисной, торговой и складской недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных российских городах.
• Один из фондов американской инвестиционно-банковской компании Morgan Stanley – Special Situations Fund III – приобрел 24,99% петербургского строительного холдинга RBI, выкупив его допэмиссию. Сообщается, что с помощью средств, полученных от Morgan Stanley (по оценкам экспертов, это $50 млн.), RBI планирует увеличить масштабы своих проектов и реализовать планы по выходу в регионы.
• Финский инвестфонд Sponda Russia приобрел бизнес-центр «Информ-Футуре» на Тамбовской ул., 12. Бизнес-центр класса В общей площадью 3695 кв. м открылся в 1997 году, в настоящее время все площади сданы в аренду;
• Британский инвестиционный фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел два офисных здания на ул. Достоевского, 19/21, общей площадью 7,2 тыс. кв. м у шведской инвестиционной компании Ruric Одно из зданий – действующий бизнес-центр класса В «Грифон», второе, площадью 4,5 тыс. кв. м, планируется ввести в эксплуатацию в конце 2007 года.
• Фонд Metro Baltic Horizons купил производственный комплекс фабрики «Светоч» на Большой Пушкарской ул., 10, площадью 16 тыс. кв.м. На территории фабрики компания планирует построить около 24 тыс. кв. м офисных площадей.

Горячей темой на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга остается строительство делового центра в «Охта-центр», известного также как «Газпром-Сити». Вопрос о высоте основного здания все еще остается открытым, общественность продолжает сопротивляться, от ЮНЕСКО был получен запрос о приостановке строительства башни для подробного изучения проекта. Однако прилегающая к участку застройки территория уже пользуется повышенным интересом у девелоперов – в минувшем полугодии было заявлено о нескольких амбициозных проектах на участках вблизи устья Охты. Таким образом, благодаря спорному проекту «Газпрома» ранее непривлекательный с точки зрения размещения офисной недвижимости район обещает стать деловым центром Санкт-Петербурга.

Предложение
По данным исследования, проведенного маркетинговым агентством «Бизнес Порт», объем рынка арендопригодных офисных помещений в Петербурге составляет около 3,2 млн. кв. м – речь идет о помещениях всех классов. Это количество будет уменьшаться за счет редевелопмента и сноса старых административных зданий. Несмотря на активное переселение компаний из офисов классов С и D в более современные бизнес-центры, которое констатируют эксперты рынка, помещения класса С все еще играют значительную роль в формировании облика офисного рынка Санкт-Петербурга, оставаясь востребованными большинством представителей малого бизнеса. Поэтому для объективного отражения ситуации на офисном рынке необходимо рассматривать сегменты А, В и C. Общее количество офисных помещений этих трех классов, по данным GVA Sawyer, к концу полугодия превысило 1,2 млн. кв. м, составив 94 тыс. кв. м площадей класса А, 537 тыс. кв. м – класса В и 597 тыс. кв. м класса С. Объем современного офисного предложения – помещений классов А и В – аналитики рынка оценивают по разному.

- По оценкам Colliers International, объем офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составляет около 480 тыс. кв. м, из них к классу А относится 15% – 74,3 тыс. кв. м.
- По данным Knight Frank St.Petersburg, к качественным площадям можно отнести 590,7 тыс. кв. м, из которых 64,4 тыс. кв. м (11%) – офисы класса А и 526,3 тыс. кв. м (89%) – класса В.

Новое предложение за минувшее полугодие составило от 69 тыс. кв. м (GVA Sawyer) до 106,5 тыс. кв. м (Becar Commercial Property SPb), при этом к классу А из всех вновь введенных в эксплуатацию офисных зданий относятся только два: БЦ Apollo на пр. Добролюбова, 12В, и «Форум» на ул. Блохина, 8. В компании Praktis Consulting & Brokerage называют среднюю цифру: в первом полугодии было введено 93,8 тыс. кв. м общей площади (66 950 кв. м арендопригодной площади). При этом отмечается более активный ввод новых объектов в первом квартале: по данным компании, в I квартале 2007 года было введено в эксплуатацию более 65,5 тыс. кв. м, это более чем в 2 раза превышает количество площадей в бизнес-центрах, введенных во II квартале.
По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, до конца текущего года, в строй может быть введено более 40 бизнес-центров и многофункциональных объектов общей площадью более 394,5 тыс. кв. м. При этом уже сегодня известно о переносе ввода нескольких крупных объектов, заявленных к сдаче в эксплуатацию в текущем году, на 2008 г. «Как показывает практика, в эксплуатацию сдается порядка 50–70% заявленного объема, – отмечают в компании. – Таким образом, до конца текущего года можно прогнозировать ввод еще 197–276 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения». По словам аналитиков GVA Sawyer, на начало июля 2007г. общая площадь бизнес-центров (с учетом БЦ, входящих в состав многофункциональных комплексов), находящихся на различных стадиях проектирования и строительства, составляет более 5 млн кв. м. При этом необходимо учитывать, что параметры проектируемых объектов могут значительно изменяться, а некоторые проекты вообще не будут реализованы. Среди наиболее крупных заявленных проектов бизнес-центров можно отметить следующие:

• Импортер фруктов JFC планирует построить на месте универмага «Фрунзенский» (Московский пр., 56), который компания приобрела в 2005 году, офисный центр класса А, реализованный по проекту английского архитектора Нормана Фостера. Общая площадь нового здания составит около 65 тыс. кв. м.
• В деловой зоне «Пулково-3» на ул. Стартовая, участок 4, планируется строительство офисного центра класса А «Аэроплаза». Девелопер проекта – ООО «Невский проспект». Сдача в эксплуатацию восьмиэтажного комплекса общей площадью 32 тыс. кв. м намечена на начало 2008 года.
• Группа компаний «Бекар» намерена построить на месте приобретенного ею недостроя на пр. Шаумяна, 4, бизнес-центр класса В+ Bazen. Общая площадь проекта составит около 10 тыс. кв. м. Срок сдачи в эксплуатацию – конец 2007 года.
• Московский инвестиционный холдинг «Квартира.ру» к концу 2008 года планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса В на ул. Решетникова, 6. Концепцию будущего бизнес-центра подготовила компания Praktis Consulting & Brokerage. Общая площадь 16-этажного здания составит около 22,3 тыс. кв. м.
• «Торговый дом «Автомир» планирует построить элитный деловой центр рядом с администрацией Приморского района на ул. Савушкина. Площадь объекта – более 10 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на начало 2008 года.

По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, на сегодняшний день лидерство по вводу новых офисных площадей классов А и В сохраняется за районами исторического центра (Василеостровский и Центральный). Однако в связи с дефицитом земли и ограничениями по реконструкции объектов в центре, а также транспортной проблемой, продолжается тенденция децентрализации, о чем свидетельствует местоположение многих из заявленных новых проектов. Наиболее привлекательными территориями для формирования деловых зон являются Петроградская, Аптекарская, Выборгская, Свердловская и Ушаковская набережные, территории, прилегающие к Обводному каналу и Московскому проспекту, а также район аэропорта «Пулково».

Спрос
По заключению аналитиков Knight Frank St.Petersburg, в первом полугодии 2007 года рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, желающих улучшить качество или расширить площадь своего существующего офиса в Санкт-Петербурге. Заметную долю в общем объеме спроса также занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в северной столице. Как сообщают в GVA Sawyer, доля расширяющихся компаний в структуре спроса в минувшем полугодии превысила 20%, а доля неместных (московских и западных) компаний сегодня составляет более трети в структуре спроса на офисные помещения.
Как рассказывают в Colliers International, на фоне продолжающегося спроса на офисные площади в 100–200 кв. м возросло количество запросов на блоки крупной нарезки – от 1 тыс. кв. м, что отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующими переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Также в компании отмечают высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их бизнес не всегда может окупить расходы на аренду.
По данным маркетингового агентства «Бизнес Порт», доля вакантных площадей составляет всего около 2–3%, меньше всего их в классе В (около 1%). По оценкам экспертов рынка, заполняемость большинства качественных, давно функционирующих зданий близка к 100%, а свободные площади образуются за счет неполной загрузки объектов, введенных в первом полугодии. При этом необходимо отметить распространенность практики предварительных договоров аренды, в результате которой многие объекты полностью заполняются до сдачи в эксплуатацию.

Ставки, инвестиции
По оценкам GVA Sawyer, средний уровень доходности операций покупки готовой офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 12–13% годовых. Доходность девелоперской деятельности традиционно выше операций покупки готовых объектов: IRR (внутренняя норма доходности) при реализации инвестиционных проектов в случае использования только собственных средств составляет не менее 15%, а при использовании кредитных ресурсов может достигать 35%, сообщают в компании.
По данным Colliers Intrnational, за первое полугодие 2007 г. запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям классов А и В выросли в среднем на 3,3–3,6%, составив на конец рассматриваемого периода $500–940 за кв. м в год для класса А и $300–580 за кв. м в год для класса В, включая эксплутационные расходы, без НДС. При этом стоимость эксплуатационных услуг составляет в среднем около 15% от чистой ставки аренды.
Что касается стоимости строительства офисных зданий, то, по оценкам Becar Commercial Property SPb, порядок цен может варьироваться в зависимости от местоположения объекта и составлять от $1000 до $1500 за кв.м.

Тенденции
• Продолжается тенденция укрупнения запрашиваемых офисных помещений, которая поддерживается стремлением многих местных компаний объединить свои подразделения в одном офисном центре.
• Децентрализация, обусловленная нехваткой участков под застройку в центральной части города и транспортной загруженности центра города, в прошлом полугодии была подкреплена рядом заявлений о строительстве крупных объектов за пределами исторического центра города.
• Появление новой классификации офисных зданий, разработанной специалистами Московского исследовательского форума, привело к разделению зданий внутри класса В на два подкласса. Появление дополнительного подкласса В+ продиктовано также значительным разбросом цен аренды внутри классов А и В.

Прогноз
Во втором полугодии продолжится рост спроса на качественные офисные площади со стороны Петербургских, московских и западных компаний. Количество вакантных помещений не увеличится, при этом эксперты рынка не ожидают значительного роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе прогнозируется рост числа инвестиционных сделок, что, в свою очередь, потребует от девелоперов более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов, предполагающих дальнейшую продажу. Продолжится увеличение масштабов вводимых объектов – как бизнес-центров, так и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. Ввод заявленных крупных проектов несколько снизит напряженность на рынке офисных помещений, однако насыщение рынка с последующим ростом количества свободных площадей и снижением арендных ставок ожидается не раньше следующего десятилетия.

Ольга Лобачева
16.08.2007

Санкт-Петербург // Commercial Real Estate, #16 (76)
http://cre.ru/journalnews/1650/