17.03.2009
Санкт-Петербург занимает 2-е место после Москвы среди регионов России по привлечению иностранных инвестиций. Коммерческая, а в частности торговая, недвижимость города ещё в середине 2008 года смотрелись весьма привлекательно в глазах как российского, так и зарубежного инвестора.
За 4 года объём предложения торговой недвижимости на рынке Санкт-Петербурга вырос более чем в 3 раза, причём увеличение предложения качественных торговых площадей в городе происходило в основном за счет ввода новых комплексов. Походы по магазинам или шопинг стали неотъемлемой частью жизни каждого петербуржца.
Однако, негативные прогнозы оказались не пустым звуком, и уже осенью 2008 года рынок торговой недвижимости Северной столицы почувствовал на себе влияние финансового кризиса. Потребители, девелоперы и ритейлеры оказались к этому не готовы. В результате некоторые проекты девелоперам пришлось заморозить. Например, лидер рынка торговой недвижимости в Северной столице компания 'Адамант' объявила о замораживании минимум на год 10 из 15 проектов, среди которых - 'Ладожский' (131 тыс. кв. м), 'Адамант-парк' (127 тыс. кв. м), а также новые очереди ТК 'Балканский'. Это крупнейшие проекты компании.
Постепенно рынок Санкт-Петербурга теряет свою инвестиционную привлекательность: сроки окупаемости проектов увеличиваются.
Основными тенденциями развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга являются:
Темпы роста строительства новых торговых центров снижаются. Девелоперы приостанавливают новые проекты.
Растёт объём предложения продажи торговой недвижимости. Уровень вакантных площадей составляет порядка 6%.
Продолжается снижение цен на торговую недвижимость в городе. Самые высокие арендные ставки, несомненно, приходятся на недвижимость Невского проспекта, в спальных районах ставки аренды значительно ниже.
Спрос на торговую недвижимость, особенно дорогую, со стороны арендаторов падает.
Более сильные торговые центры с тщательно продуманной концепцией и выгодным местоположением вытесняют более слабые и устаревшие. В условиях кризиса у них есть шанс не только выжить, но и занять более выгодную позицию.
Увеличивается размер парковки в торговых центрах. В среднем для торговых центров, построенных в 2006 году, приходится одно парковочное место на 40 кв.м. арендопригодной площади, в 2007 – одно место на 37 кв.м., а для построенных в первой половине 2008 года это соотношение составило 1 к 26.
В условиях растущей конкуренции между торговыми объектами усиливается роль развлекательной составляющей в торговых центрах.
Девелоперы рассматривают возможность вывода на рынок новых для России и Санкт-Петербурга форматов торговой недвижимости, таких как factory outlet и retail-park.
Самым динамичным сегментом торговых центров является сегмент, рассчитанный на «средний класс». Большинство введенных, строящихся и проектируемых торговых центров рассчитано именно на данный слой населения.
Прогнозы:
Эксперты компании «Бизнес Порт» прогнозируют, что в условиях кризиса конкуренция между торговыми центрами ужесточится, поскольку имеет место быть «борьба за покупателя». В этой борьбе выиграет центр с наиболее продуманной концепцией и удобным местоположением.
В перспективе ожидается увеличение числа иностранных игроков, совершающих сделки с коммерческой недвижимостью, и выход на рынок Санкт-Петербурга крупных консервативных инвестиционных фондов, не представленных еще в России. Кроме того, мировой финансовый кризис и падение доходности иностранной недвижимости могут стать дополнительным стимулом для прихода новых инвесторов на рынок Санкт-Петербурга.
«Хорошим спросом будут пользоваться обособленные торговые площади до 50 метров, т.к. на ближайшие два года будет очень востребован «ларечный бизнес»», - прогнозирует директор компании «Бизнес Порт» Евгений Пен.
В интервале с ноября 2008 года по март 2009 перспективны вложения в новую торговую недвижимость в состоянии «сдано» или «готовность более 80%». Но не стоит ждать арендаторов ранее осени 2009 года. Инвестиции в недвижимость с готовностью менее 60% крайне рискованны.